A locação por temporada é uma modalidade prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 48) e ocorre quando um imóvel é alugado por até 90 dias consecutivos, geralmente para fins de lazer, estudo ou trabalho. Trata-se de uma prática legal, porém, no contexto condominial, deve sempre respeitar as regras estabelecidas na convenção, no regimento interno e nas deliberações em assembleia.

Nos últimos anos, o crescimento de plataformas como o Airbnb trouxe novos debates ao direito condominial. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendido que condomínios residenciais podem restringir ou até proibir locações de curtíssima duração, especialmente quando configuram uma espécie de hospedagem e acabam descaracterizando a finalidade residencial do empreendimento. Ainda assim, o tema não é totalmente pacificado, podendo evoluir conforme novas decisões judiciais.

Na prática, isso significa que, se a convenção do condomínio estabelece uso estritamente residencial, e os condôminos, em assembleia, entenderem que locações de curta duração comprometem a segurança, a tranquilidade ou a finalidade do local, é possível sim impor restrições ou até proibir esse tipo de uso. Por outro lado, também é possível que o condomínio autorize a prática, desde que estabeleça regras claras para garantir a harmonia entre os moradores.

Quando permitida, a locação por temporada pode ser regulamentada com medidas como a definição de prazo mínimo de hospedagem, exigência de cadastro prévio de hóspedes, limitação ou restrição de uso de áreas comuns, comunicação antecipada à administração, definição de horários de check-in e check-out, aplicação de multas em caso de descumprimento e até a proibição de atividades comerciais dentro da unidade.

Do ponto de vista do proprietário, existe o direito à exploração econômica do imóvel. No entanto, esse direito não é absoluto e deve respeitar a finalidade do condomínio, as normas internas e, principalmente, não pode gerar transtornos, riscos à segurança ou prejuízos à coletividade.

Outro ponto fundamental diz respeito à responsabilidade civil. A legislação é clara ao estabelecer que o proprietário responde pelos atos de seus hóspedes, visitantes e locatários. Isso significa que eventuais danos às áreas comuns, multas por descumprimento de regras ou comportamentos inadequados, como barulho excessivo ou perturbação do sossego, serão atribuídos ao dono da unidade. Ou seja, o condomínio nunca fica desamparado, pois sempre há um responsável direto.

Entre os problemas mais comuns associados à alta rotatividade de pessoas estão o fluxo constante de desconhecidos, dificuldades adicionais no controle de acesso, uso inadequado das áreas comuns e conflitos relacionados ao barulho e à convivência. Por isso, a definição de regras claras e a conscientização dos proprietários são medidas essenciais para evitar conflitos.

Em síntese, a locação por temporada e o uso de plataformas como Airbnb são legais, mas devem sempre buscar o equilíbrio entre o direito individual do proprietário e o interesse coletivo dos moradores, garantindo segurança jurídica e uma convivência harmoniosa dentro do condomínio.

A RBF Advogados atua na assessoria jurídica de síndicos, administradoras e proprietários, auxiliando na criação e revisão de convenções e regimentos internos, bem como na prevenção e resolução de conflitos relacionados ao uso das unidades.