Com frequência acompanhamos situações de síndicos que mesmo diante de comprovadas infrações cometidas por condôminos ou ocupantes das unidades estão impedidos de utilizar a penalidade de multa como forma como coibir a continuidade de tais atos.

Isto ocorre porque, conforme prevê a legislação, mais especificamente o Artigo 1.334, inciso IV do Código Civil, deve ser previsto na convenção as sanções que poderão ser impostas a condôminos ou possuidores das unidades, sendo que em muitas convenções, em especial documentos anteriores ao novo Código Civil, não são contempladas previsões de penalidades, valores de multas são defasados, índices de referências não mais aplicáveis, entre outros dificultadores.

Considerando que a legislação é expressa ao exigir na Convenção do condomínio a previsão de sanções, a penalidade que seja aplicada sem previsão ou em desacordo com a Convenção poderá ser anulada em caso de discussão judicial.

Aos condomínios que enfrentam este problema, o recomendado é a atualização de sua Convenção, medida que, além do correto tratamento ao regramento de penalidades, também possibilitará ao condomínio resolver diversas questões atuais que até então não são previstas em sua Convenção vigente.

Por fim, em não havendo previsão na Convenção, a aplicação de multas por infrações estará condicionada à aprovação prévia de assembleia com exigência de quórum de 2/3 dos condôminos restantes ou ainda nos casos previstos nos artigos 1.337 Código Civil diante de reiterado descumprimento deveres OU comportamento antissocial que gere incompatibilidade de convivência.

Por: Elias de Andrade Rodrigues  - Advogado, sócio-fundador da RBF Advogados