Lei 14.010/2020: A realização de assembleias virtuais e o veto à imposição de restrições pelo síndico

A Lei nº 14.010 de 2020, publicada no dia de hoje no Diário Oficial da União, trata do Regime Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus e, entre outras coisas, institui a possibilidade da realização de assembleias gerais de condomínios em formato virtual.

A Lei, advinda do Projeto de Lei n. 1.179/2020, restou sancionado pelo presidente no último dia 10, ocorrendo, contudo, vetos de alguns artigos, entre eles o que conferia poderes ao síndico para restringir a utilização de áreas e proibir a realização de reuniões ou festividades, inclusive nas unidades privativas.

Importante destacar que, em que pese o referido veto, as atuais restrições ao uso de áreas comuns, tais como salões de festas, quiosques e outros, e que devem continuar sendo observadas pelos condomínios e seus moradores, decorrem de decretos estaduais e municipais cuja validade não estava condicionada ao Projeto de Lei 1.179/2020, agora Lei nº 14.010/2020.

Sobre o Condomínio Edilício constam os seguintes artigos:

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

 

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

 

Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

Da análise do texto legal, destacamos:

a. Não consta distinção entre a assembleia geral ordinária e a extraordinária, na medida que ambas as hipóteses de assembleia geral no condomínio poderão ser realizadas de forma virtual;

b. A possibilidade instituída é de “caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020”, de forma que uma vez encerrado este período não mais será possível a realização de assembleias virtuais/eletrônicas, salvo se houver expressa previsão na convenção do condomínio.

c. É imprescindível que ocorra a manifestação de vontade de todos os participantes, o que substitui a assinatura em livro ou lista de presenças.

d. Todas as formalidades legais exigidas pela legislação vigente, em especial aquelas previstas pelo Código Civil e pela Convenção do Condomínio, devem ser atendidas, em especial a obrigatoriedade da convocação de todos os condôminos, o direito de representação por procurador, a impossibilidade do inadimplente de participar e votar, dentre outras.

Por fim, o parágrafo único do artigo 12 trata de situação que será frequentemente enfrentada por muitos condomínios que, seja pelo elevado número de unidades, por limitações tecnológicas de seus moradores, ou outras particularidades, não poderão realizar assembleia no formato virtual, situação que, conforme expressa previsão legal, justificará a prorrogação automática do mandato em curso até 30 de outubro 2020.